Với hai cách tính thuế 2% trên tổng giá trị giao dịch, hoặc 25% trên thu nhập chịu thuế, thì mức chênh lệch nộp thuế rất cao, có thể lên tới hàng chục lần - Ảnh: AP.
Biện pháp thực hiện thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản đang khiến thị trường bất động sản chững lại
Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VnRea) và Tạp chí bất động sản Nhà đất Việt Nam vừa tổ chức hội thảo “bất động sản và thuế - Điểm nóng của thị trường”. Nhiều ý kiến phản ánh, bức xúc về biện pháp thực hiện thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản đang gây ra nhiều ách tắc khiến giao dịch, mua bán, chuyển nhượng bất động sản hầu như bị chững lại.
Tê liệt vì hai cách tính thuế
Ông Phùng Văn Năng, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Nam Việt cho biết, từ ngày 26/9/2009 (ngày Thông tư 161 của Bộ Tài chính về thuế chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực thi hành) đến nay, giao dịch, mua bán, chuyển nhượng bất động sản tại Tp.HCM hầu như bị chững lại, ngay cả các sản phẩm của chủ đầu tư dự án tung ra bán giá gốc cũng rất khó bán vì người mua đang rất hoang mang về thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản và họ đang chờ chính sách thuế một cách rõ ràng.
Những giao dịch chuyển nhượng bất động sản mà hai bên mua bán đã đồng ý cũng bị ách tắc vì chi cục thuế phải chờ ý kiến của Cục Thuế Tp.HCM, trong khi Cục Thuế cho biết chưa có hướng dẫn cụ thể từ Tổng cục Thuế. Ngay cả văn bản hướng dẫn số 3929 của Tổng cục Thuế ngày 24/9/2009 cũng không biết phải xử lý như thế nào.
Ông Năng đưa ra ví dụ: người bán bất động sản sau khi tính toán số tiền thuế phải nộp cao quá và quyết định không bán nữa chờ khi nào có chính sách rõ ràng, người mua thấy đóng thuế cao quá và mất thời gian làm thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân nên cũng hoãn và quyết định không mua nữa.
Nhiều đại biểu tham gia hội thảo cho biết, khó khăn lớn nhất hiện nay là cách hành xử rất khác nhau của chi cục thuế các quận huyện ở Tp.HCM, cụ thể: Quyết định mức thuế phải nộp mỗi nơi một khác, thủ tục cũng rất khác nhau, có chi cục cho miễn thuế, có quận thì không được miễn thuế đối với trường hợp hoàn toàn giống nhau, có quận quy định lỗ cũng phải đóng thuế (Bộ Tài chính quy định chuyển nhượng bất động sản bị lỗ không phải nộp thuế), hợp đồng đặt cọc có nơi hướng dẫn không phải làm thủ tục hoàn thành nghĩa vụ thuế, có nơi bắt phải làm thủ tục này.
Bên cạnh đó, chi phí môi giới và chi phí chuyển nhượng được thực hiện sau khi có xác nhận của chi cục thuế thì người dân làm sao đưa được hai chi phí này vào để được giảm trừ thuế.
Việc áp dụng mức thuế cũng rất khác nhau, nơi thì cho lựa chọn mức thuế 2% trên tổng giá trị giao dịch, hoặc 25% trên thu nhập chịu thuế, nơi lại chỉ áp dụng duy nhất một mức thuế 25%.
Đây là lý do rất quan trọng làm tê liệt thị trường bất động sản vì với hai cách tính thuế 2% hoặc 25% thì mức chênh lệch nộp thuế rất cao, có thể lên tới hàng chục lần.
Kiến nghị cho phép chọn phương án nộp thuế
Trước những ách tắc trên thị trường bất động sản, ông Phùng Văn Năng kiến nghị: Cho phép người dân được quyền chọn nộp mức thuế 25% hay 2%, điều này sẽ làm cho thủ tục đơn giản hơn nhiều và chỉ cần một vài tiếng là làm xong thủ tục hoàn thành nghĩa vụ thuế (hiện nay phải mất 7-10 ngày) và tránh được phiền hà cho người dân.
Nhà nước đã thu thuế chuyển nhượng bất động sản thì các hợp đồng góp vốn cũng phải được áp dụng chính sách miễn thuế cho những người có một bất động sản duy nhất hoặc miễn cho các trường hợp là người thân trong gia đình.
Ông Năng còn kiến nghị cách tính thuế: Đối với thuế suất 2% thì chỉ cần tính giá chuyển nhượng x 2%, đối với thuế suất 25% thì tính như sau: (Giá chuyển nhượng-giá vốn) x 25% x % (vốn góp). Ví dụ: Giá chuyển nhượng 2,2 tỷ, giá vốn 2 tỷ, người chuyển nhượng đã góp 30% thì mức thuế phải nộp là (2,2 tỷ-2 tỷ) x 25% x 30% = 15 triệu đồng.
Qua hai cách tính này, kiến nghị cho phép người dân muốn chọn cách nào thì chọn. Đối với thủ tục xác nhận nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản của người nộp thuế, kiến nghị tối đa là 1 ngày.
Ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Vinaland Invest cho rằng, chính sách thuế cần phân biệt được các hoạt động kinh doanh và hoạt động tiêu dùng bất động sản. Hoạt động tiêu dùng xa xỉ bất động sản cần có mức thuế cao hơn, còn hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản (hợp đồng góp vốn mua nhà trong tương lai) phải thu thuế thật nhẹ, thậm chí là miễn thuế.
Nếu hợp đồng góp vốn được chuyển nhượng nhiều lần cho đến khi nhà được hình thành, do phải nộp thuế 2% nên người mua nhà sẽ phải chịu giá nhà tăng lên rất cao và việc sở hữu nhà sẽ càng khó khăn hơn. Mức thuế suất cao không có nghĩa là ngân sách Nhà nước sẽ thu được nhiều tiền vì thuế cao đầu tư sẽ giảm sút, người dân sẽ khai man và né thuế.
Ông Hoàng còn cho rằng, rất nhiều sản phẩm bất động sản do chủ đầu tư bán ra từ nhiều năm trước và đã qua tay nhiều người, đến nay người sở hữu muốn bán lại phải nộp thuế là một vấn đề không công bằng.
Ông Hoàng đưa ra 3 kiến nghị: Thứ nhất là không nên hồi tố đối với các hợp đồng góp vốn hoặc sản phẩm bất động sản chưa có chủ quyền đã được mua bán từ trước ngày 26/9/2009 (ngày Thông tư 161 của Bộ Tài chính về thuế chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực thi hành).
Thứ hai, nếu hồi tố thì chỉ thu thuế đối với các trường hợp bất động sản đã có giấy chủ quyền (giấy hồng hoặc sổ đỏ) và cho phép người dân được lựa chọn mức thuế 2% hoặc 25%.
Thứ ba, với các hợp đồng góp vốn vào các dự án bất động sản thì chỉ thu thuế từ 0,2-0,5% để khuyến khích hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản.
Tê liệt vì hai cách tính thuế
Ông Phùng Văn Năng, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Nam Việt cho biết, từ ngày 26/9/2009 (ngày Thông tư 161 của Bộ Tài chính về thuế chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực thi hành) đến nay, giao dịch, mua bán, chuyển nhượng bất động sản tại Tp.HCM hầu như bị chững lại, ngay cả các sản phẩm của chủ đầu tư dự án tung ra bán giá gốc cũng rất khó bán vì người mua đang rất hoang mang về thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản và họ đang chờ chính sách thuế một cách rõ ràng.
Những giao dịch chuyển nhượng bất động sản mà hai bên mua bán đã đồng ý cũng bị ách tắc vì chi cục thuế phải chờ ý kiến của Cục Thuế Tp.HCM, trong khi Cục Thuế cho biết chưa có hướng dẫn cụ thể từ Tổng cục Thuế. Ngay cả văn bản hướng dẫn số 3929 của Tổng cục Thuế ngày 24/9/2009 cũng không biết phải xử lý như thế nào.
Ông Năng đưa ra ví dụ: người bán bất động sản sau khi tính toán số tiền thuế phải nộp cao quá và quyết định không bán nữa chờ khi nào có chính sách rõ ràng, người mua thấy đóng thuế cao quá và mất thời gian làm thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân nên cũng hoãn và quyết định không mua nữa.
Nhiều đại biểu tham gia hội thảo cho biết, khó khăn lớn nhất hiện nay là cách hành xử rất khác nhau của chi cục thuế các quận huyện ở Tp.HCM, cụ thể: Quyết định mức thuế phải nộp mỗi nơi một khác, thủ tục cũng rất khác nhau, có chi cục cho miễn thuế, có quận thì không được miễn thuế đối với trường hợp hoàn toàn giống nhau, có quận quy định lỗ cũng phải đóng thuế (Bộ Tài chính quy định chuyển nhượng bất động sản bị lỗ không phải nộp thuế), hợp đồng đặt cọc có nơi hướng dẫn không phải làm thủ tục hoàn thành nghĩa vụ thuế, có nơi bắt phải làm thủ tục này.
Bên cạnh đó, chi phí môi giới và chi phí chuyển nhượng được thực hiện sau khi có xác nhận của chi cục thuế thì người dân làm sao đưa được hai chi phí này vào để được giảm trừ thuế.
Việc áp dụng mức thuế cũng rất khác nhau, nơi thì cho lựa chọn mức thuế 2% trên tổng giá trị giao dịch, hoặc 25% trên thu nhập chịu thuế, nơi lại chỉ áp dụng duy nhất một mức thuế 25%.
Đây là lý do rất quan trọng làm tê liệt thị trường bất động sản vì với hai cách tính thuế 2% hoặc 25% thì mức chênh lệch nộp thuế rất cao, có thể lên tới hàng chục lần.
Kiến nghị cho phép chọn phương án nộp thuế
Trước những ách tắc trên thị trường bất động sản, ông Phùng Văn Năng kiến nghị: Cho phép người dân được quyền chọn nộp mức thuế 25% hay 2%, điều này sẽ làm cho thủ tục đơn giản hơn nhiều và chỉ cần một vài tiếng là làm xong thủ tục hoàn thành nghĩa vụ thuế (hiện nay phải mất 7-10 ngày) và tránh được phiền hà cho người dân.
Nhà nước đã thu thuế chuyển nhượng bất động sản thì các hợp đồng góp vốn cũng phải được áp dụng chính sách miễn thuế cho những người có một bất động sản duy nhất hoặc miễn cho các trường hợp là người thân trong gia đình.
Ông Năng còn kiến nghị cách tính thuế: Đối với thuế suất 2% thì chỉ cần tính giá chuyển nhượng x 2%, đối với thuế suất 25% thì tính như sau: (Giá chuyển nhượng-giá vốn) x 25% x % (vốn góp). Ví dụ: Giá chuyển nhượng 2,2 tỷ, giá vốn 2 tỷ, người chuyển nhượng đã góp 30% thì mức thuế phải nộp là (2,2 tỷ-2 tỷ) x 25% x 30% = 15 triệu đồng.
Qua hai cách tính này, kiến nghị cho phép người dân muốn chọn cách nào thì chọn. Đối với thủ tục xác nhận nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản của người nộp thuế, kiến nghị tối đa là 1 ngày.
Ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Vinaland Invest cho rằng, chính sách thuế cần phân biệt được các hoạt động kinh doanh và hoạt động tiêu dùng bất động sản. Hoạt động tiêu dùng xa xỉ bất động sản cần có mức thuế cao hơn, còn hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản (hợp đồng góp vốn mua nhà trong tương lai) phải thu thuế thật nhẹ, thậm chí là miễn thuế.
Nếu hợp đồng góp vốn được chuyển nhượng nhiều lần cho đến khi nhà được hình thành, do phải nộp thuế 2% nên người mua nhà sẽ phải chịu giá nhà tăng lên rất cao và việc sở hữu nhà sẽ càng khó khăn hơn. Mức thuế suất cao không có nghĩa là ngân sách Nhà nước sẽ thu được nhiều tiền vì thuế cao đầu tư sẽ giảm sút, người dân sẽ khai man và né thuế.
Ông Hoàng còn cho rằng, rất nhiều sản phẩm bất động sản do chủ đầu tư bán ra từ nhiều năm trước và đã qua tay nhiều người, đến nay người sở hữu muốn bán lại phải nộp thuế là một vấn đề không công bằng.
Ông Hoàng đưa ra 3 kiến nghị: Thứ nhất là không nên hồi tố đối với các hợp đồng góp vốn hoặc sản phẩm bất động sản chưa có chủ quyền đã được mua bán từ trước ngày 26/9/2009 (ngày Thông tư 161 của Bộ Tài chính về thuế chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực thi hành).
Thứ hai, nếu hồi tố thì chỉ thu thuế đối với các trường hợp bất động sản đã có giấy chủ quyền (giấy hồng hoặc sổ đỏ) và cho phép người dân được lựa chọn mức thuế 2% hoặc 25%.
Thứ ba, với các hợp đồng góp vốn vào các dự án bất động sản thì chỉ thu thuế từ 0,2-0,5% để khuyến khích hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản.
0 nhận xét:
Đăng nhận xét
Mời bạn gửi Nhận xét của mình. Nếu không có tài khoản, bạn vẫn có thể nhận xét bằng cách Chọn hồ sơ là Tên/URL hay Ẩn danh. Tuy nhiên bạn nên chọn Tên/URL với URL có thể để trống. Bạn vui lòng gõ tiếng Việt có dấu.
♦ Các bạn tự chịu trách nhiệm với Nhận xét của mình. Nhận xét để phản hồi, đánh giá, góp ý.... suy nghĩ của bạn. Thông qua Nhận xét hãy để cho mọi người biết Bạn là ai.